건축물 수선과 대수선

건축물 수선과 대수선

공사의 대부분은 수선 아니면 대수선의 범위 내에서 행하는 것이 많다. 여기서 수선이란 공사의 범위에 따라 해당 기관에 신고를 해야 하는 경우가 있다. 즉 신고대상인 수선을 대수선이라 하고 그 외의 경우를 수선이라 할 수 있다. 신고는 관할 동에 하면 된다.

대수선 신고 등

* 건축법 시행령
제3조의2 (대수선의 범위) 법 제2조제1항 제10호 본문에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것으로서 증축·개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 내력 벽, 벽 면적 30㎡ 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것
2) 기둥 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것
3) 보 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것
4) 지붕 틀 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것
5) 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽체를 해체하여 수선 또는 변경하는 것
6) 주 계단, 피난계단 또는 특별피난 계단을 해체하여 수선 또는 변경하는 것
7) 미관지구 안에서 건축물의 외부형태 또는 담장의 변경

위에서 내력벽이란 건축물에는 구조를 지탱하는 힘을 받는 벽체를 의미한다. 기둥이 있는 건축물은 기둥이 건축물의 모든 힘을 받기 때문에 나머지 대부분의 벽체는 내력벽이 아니다. 반대로 기둥이 없는 벽 식 아파트나 조적 조(벽돌)는 벽체가 내력벽이 된다.

기둥과 보, 지붕틀은 건축물의 가장 기본적인 뼈대를 이루는 구조체이다. 이중 기둥을 3개 이상 교체한다던가 보를 3개 이상 허는 것은 신고대상이다. 그러나 기둥2개, 보2개, 지붕 틀2개를 동시에 교체하는 것은 대수선이 아니어서 신고 없이도 가능하다. 단 그 범위가 개축에 해당될 때는 허가나 신고대상이 된다.

건물의 5층 이상 또는 지하 2층 이하의 층에서 지상 층까지는 반드시 피난계단 또는 특별피난계단을 설치해야 한다. 공연장과 술집(300㎡), 문화 및 집회시설(1,000㎡이상) 등 사람들이 많이 모이는 건물은 옥외 피난 계단 설치가 의무화 돼있다. 피난계단은 화재 등 위험이 닥쳤을 때 인명에 중요한 영향을 미치기 때문에 함부로 뜯어고칠 수 있는 부분이 아니다.

또한 주요도로변에 지정돼 있는 미관 지구 내 에서 건물 외부형태를 변경하는 것과 담장을 다시 설치하는 것도 신고 대상이다. 대수선 시에 가장 중요한 것은 구조 안전 진단을 통해 철거 가능 여부와 철거 시에는 구조보강 여부를 꼭 확인해야 한다. 이는 비용의 문제가 아니라 생명과 직결된 안전이므로 시 공사와 협의하여 결정하는 것이 좋다.

아파트의 경우는 내력 벽 철거 시 좀 더 주의를 요한다. 즉 공동주택의 구조 변경 시에는 건설교통부의 「공동주택 구조변경 지침」에 따라 변경을 해야 한다. 지침에 따르면 내력 벽 철거는 일체 금지된다. 즉 건물의 내력벽과 기둥, 보, 바닥 슬래브 등 주요 구 조부의 철거행위는 금지된다. 또한 발코니 바닥높임은 사용 재질에 따라 허용여부가 결정된다. 발코니 바닥을 높일 때 돌이나 콘크리트 등 중량 재사용이 금지되며, 정원 활용을 위해 흙을 깔아 관상수를 심는 것도 안 된다. 다만 가벼운 목재와 마루 등의 경량 자재로 바닥을 높이는 행위는 마음대로 할 수 있다.

제6조 (적용의 완화)
(중략)
5. 사용승인을 얻은 후 20년 이상 경과되어 리모델링(건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 증축·개축 또는 대수선을 하는 행위를 말한다)이 필요한 건축물인 경우 : 법 제32조, 법 제36조, 법 제47조, 법 제48조, 법 제51조, 법 제53조 및 법 제67조의 규정에 의한 기준

제120조 (과태료의 부과)
(중략)
③부과 권자는 과태료의 금액을 정함에 있어서는 당해 위반행위의 동기와 그 결과 등을 참작하여야 한다.
④과태료의 징수절차는 건설교통부령으로 한다. (개정 1994.12.23.)

구조변경 위법 시 원상복구

건축물 구조변경이 위법 시에는 원상 복구하여야 한다.
불법 행위가 적발되면 건축주에게 최고 1천만 원 이하의 벌금과 함께 원상복구 의무가 주어진다.

벌금을 내고도 원상복구를 하지 않으면, 복구 할 때까지 건축법에 근거하여 매년 재산세 과세 표준액의 3%에 해당하는 강제 이행 금이 부과된다.

대도시의 경우 각 구청마다 신고 센 타를 운영하여 주민의 제보를 받고 있다.

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